보증금을 지키기 위한 확정일자 받는 방법

전국의 자가(자기 집)를 보유한 가구는 전체 가구 중 60.6%(2022년 기준)로 알려졌는데요. 나머지의 40%는 전세나 월세 계약을 하며 이사를 다녀야 하는 실정입니다. 전세나 월세 계약을 하면 보증금을 내게 되는데요. 별 탈 없이 계약 기간이 끝나면 집주인에게 보증금을 돌려받습니다. 하지만 문제가 생겨 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 생기기 마련인데요. 오늘은 나의 소중한 보증금을 지키기 위한 확정일자 받는 방법에 대해 알아봅니다.

 

 

보증금을 지키기 위한 확정일자 받는 방법

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일단, 보증금을 지키기 위한 5가지 사항을 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

 

첫째, 계약서 잘 살펴보기

 

계약서 안에 보증금, 월세, 임대기간, 기타 사항에 대한 핵심 내용이 모두 들어가 있는지 꼼꼼하게 확인합니다. 특히 공과금 납부, 집의 구조 변경과 원상 복구, 계약 해지 등과 관련된 사항을 합의해 계약서에 집어넣는 경우가 많습니다. 이것은 누가 어느 부분에서 얼마만큼 책임을 부담할지에 대한 문제이므로 결코 소홀히 해서는 안됩니다.

 

 

 

 

둘째, 확정일자 받고 주택을 인도받는 즉시 주민등록 전입 신고하기(우선변제권과 대항력에 관련된 내용)

 

☞확정일자란? 특정한 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하는 일입니다. 확정일자의 또 다른 의미는 계약한 집에 대해 보증금을 낸 사람이 보증금의 금액만큼 갖는 권리 보장입니다.

 

☞우선변제권이란? 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락 대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

☞대항력이란? 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제삼자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지 그 임재주택에 거주하며 대항할 수 있는 것을 말합니다. 임대차계약기간 종료 전에 대항력을 취득하기 위해선 임대주택의 입주자는 임차권의 등기, 주택의 인도와 주민등록 전입 신고 완료를 해야 합니다.

 

 

 

 

◈확정일자 받는 방법 4가지◈

①임대차 계약서를 들고 가까운 법원이나 등기소, 공증 기관을 찾아가 확정일자를 받습니다.

②공증 기관에서 임대차 계약서를 공정증서로 작성을 합니다. 공증사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동 법률사무소 등이 공증기관에 해당이 됩니다.

③주민센터(구 동사무소)에 주민등록 전입 신고를 할 때 계약서를 지참하고 갑니다. 주민센터에서 확정일자를 받으려면 꼭 전입 신고가 되어 있어야 합니다. 전입 신고를 한 다음 계약서에 확정일자를 받으면 끝입니다.

④대법원 인터넷 등기소에서 확정일자를 부여받습니다. 주택 임차인이나 주택임대차 계약서를 작성한 부동산 중개인, 변호사나 법무사는 인터넷으로 대법원 인터넷 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

셋째, 내용증명 우편

내용증명 우편은 집주인에게 편지를 보내는 일입니다. 내용증명을 쓰는 것은 아주 간단합니다. 자신이 하고 싶은 말을  조목조목 적어서 보내면 되니까요. 집주인에게 보증금을 돌려달라는 내용을 작성을 하여 보내면 됩니다. 내용증명 우편 자체가 법적 효력을 가진다기보다는 집주인에게 돈을 받으려는 노력을 했다는 사실을 증거로 남겨둔다는 것이 중요하기 때문입니다. 돈을 돌려받기 위한 재판을 할 때에는 내용증명 우편이 스스로 자신의 재산을 지키기 위해 행동했다는 사실을 증명하는 하나의 자료가 되기도 합니다. 그래서 재판을 하기 전에 내용 증명 우편을 보내는 것이 바람직합니다. 이것은 보증금 문제뿐만 아니라 다른 금전 및 이해관계에서도 동일하게 적용되는 사항입니다.

 

 

 

 

넷째, 임차권 등기 명령

내용증명 우편을 보냈는데도 보증금을 돌려받지 못하게 된다면 그때는 임차권등기 명령 신청을 해야 합니다. 임차권 등기 명령 신청은 임차주택 소재지 관할 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군 법원 가운데 한 곳에서 하면 됩니다.

 

☞임차권 등기명령이란? 보증금을 돌려받지 못한 사실을 법적으로 확인해 놓는 것입니다. 임차권 등기 명령을 해두면 이사를 가거나 주민등록의 주소지를 옮기더라도 보증금을 받을 수 있는 권리가 계속 보장이 됩니다. 그리고 전세 계약이 종료되기 전에도 임차권 등기 명령 신청이 가능한데요. 계약 만료 전에 보증금 반환을 요구했는데도 주인의 보증금 반환 지불능력이 없어서 계속 살라고 우기면 꼭 계약이 끝나지 않더라도 신청할 수 있습니다.

 

 

 

 

다섯째, 법의 직접적인 도움 받기

첫째~넷째까지 혹시 모를 경매등의 불상사가 발생하더라도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 모든 조치는 끝난 상태입니다. 하지만 보증금을 그래도 돌려받지 못했다면 법의 직접적인 도움을  취하는 수밖에 없습니다. 소액재판은 보증금이 2,000만 원 이하일 때 하는 소액재판입니다. 일반 민사소송보다 훨씬 빠른 결론을 얻을 수 있습니다.

 

소액재판 신청방법

일단 법원으로 가서 법원 종합접수실 혹은 민사과로 가 소장을 작성을 합니다. 소장 양식은 법원에 비치되어 있습니다. 소장을 혹시 잘 쓰지 못한다면 구술 제소 신청을 합니다. 그리고 소장을 담당 직원에게 제출을 하면 됩니다. 소액 재판은 재판이 1회로 끝나는 경우가 많기 때문에 필요한 내용과 증거를 재판 기일까지 확실히 준비해 두어야 합니다. 재판기일에 본인의 주장을 말하고 증거를 제출하면 법원에서 판결을 내려 줍니다.

 

ⓐ집주인이 이의신청을 하지 않을 시

만약 집주인이 자신이 보증금을 돌려줘야 한다는 사실을 알고 있는 경우라면 소송 제기를 하지 않고 바로 법원에 지급명령 신청을 하면 됩니다. 법원에서도 검토 후 타당하다고 판단하면 빠른 시일 내에 지급명령을 합니다. 지급 명령을 받은 집주인이 돈을 바로 주면 좋겠지만, 간혹 집주인이 따로 이의신청을 하지도 않고 보증금도 주지 않은 경우가 있는데요. 그럴 때에는 어쩔 수 없이 법대로 하면 됩니다. 집주인이 지급명령에 이의제기를 하지 않으면 즉시 '집행권원'을 얻을 수 있는데요. 경매로 넘겨 팔아서 내 돈을 돌려받는 것입니다.

 

 

ⓑ집주인이 이의신청을 할 때

만약 집주인이 이의신청을 하면 정식 민사소송이 됩니다. 결국은 정식재판을 해야 합니다. 보증금 반환소송은 <주택 임대차 보호법>에서 소액재판으로 규정을 일부 준용하고 있으므로 3,000만 원을 넘는 경우라도 일반 민사소송보다 절차도 간략하고 시간도 오래 걸리지 않습니다.

 

 

※지급명령 신청이나 소액재판, 보증금 반환 청구 소송을 할 때 주의점

주인이 미리 재산을 다른 데로 빼돌리거나 팔아서 재산이 없을 시 받을 방법이 없습니다. 그래서 팔지 못하도록 미리 재산 가압류를 하는 것입니다. 가압류란 실제로 재산을 압류를 하는 게 아니라 임시로 재산 처분을 하지 못하도록 막는 일을 말합니다.

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오늘은 보증금을 지키기 위한 확정일자 받는 방법에 대해 알아보았는데요.대한민국 하늘아래 집없이 남의 집에 월세나 전세로 산다는건 참 속상한 일입니다.하지만 못된 세입자를 만나 보증금을 돌려받지 못할시에는 법적인 신속한 대처로 소중한 나의 보증금을 지켜내야되겠습니다.